Encadrement des loyers à Paris : les nouveaux plafonds de 2026 sont là
L’année dernière, nous vous rappelions les règles d’or de l’encadrement des loyers dans la capitale. Un an plus tard, le dispositif est plus que jamais d’actualité.
Avec la publication des nouveaux barèmes estivaux et une jurisprudence qui se précise autour des compléments de loyer, une actualisation s’impose pour ce dernier trimestre 2026.
De nouveaux plafonds de référence appliqués cet été
Comme chaque année, la préfecture de la région Île-de-France a révisé les loyers de référence. Ces nouveaux plafonds varient toujours selon quatre critères stricts :
- le secteur géographique (Paris est découpé en 80 quartiers regroupés en 14 secteurs géographiques),
- l’époque de construction de l’immeuble,
- le nombre de pièces
- le caractère vide ou meublé du bien.
Lors de la signature d’un nouveau bail ou du renouvellement d’un contrat existant en cette fin d’année, c’est impérativement cette nouvelle grille 2026 qu’il faut appliquer. Et il est important de noter que l’augmentation du loyer entre deux locataires successifs reste également soumise à la limite de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Complément de loyer : une jurisprudence de plus en plus stricte
C’est le point de crispation majeur. Le plafond légal (le loyer de référence majoré) peut théoriquement être dépassé par un « complément de loyer » si le bien présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes. Cependant, les tribunaux parisiens ont largement clarifié ce qui est recevable ou non.
Une cuisine équipée standard, le simple fait d’être refait à neuf, ou la présence d’un balcon filant classique dans un immeuble haussmannien ne justifient plus ce complément. À l’inverse, une vue directe sur un monument historique, une hauteur sous plafond hors norme (plus de 3,30m), ou la jouissance exclusive d’un vaste jardin privatif de plain-pied peuvent être retenus. La justification doit être expressément mentionnée dans le bail.
Performance énergétique (DPE) : la tolérance zéro
La loi Climat et Résilience a instauré une règle d’or désormais fermement appliquée : il est formellement interdit d’appliquer un complément de loyer si le logement est qualifié de passoire thermique (classé F ou G sur son Diagnostic de Performance Énergétique). Par ailleurs, pour ces mêmes étiquettes, toute augmentation de loyer (même basée sur l’IRL) est purement et simplement gelée.
Pour rappel, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont tout simplement interdits à la relocation, ainsi aucun nouveau bail ne peut-être signé pour un logement classé G. Pour les logements classés F, ils peuvent encore être loués jusqu’au 1er janvier 2028.
Des contrôles renforcés par la Ville de Paris
Depuis que la Mairie de Paris a récupéré la compétence pour contrôler et sanctionner les dépassements, les procédures se sont accélérées via une plateforme de signalement en ligne dédiée aux locataires. En cas d’infraction, le propriétaire s’expose à une mise en demeure de mettre le bail en conformité et de rembourser le trop-perçu. À défaut, l’amende administrative peut s’élever jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (SCI).
Sécuriser la relation bailleur-locataire
Dans un environnement réglementaire parisien aussi dense, la rédaction d’un bail ne laisse pas de place à l’improvisation. Le rôle d’un gestionnaire immobilier est d’assurer une veille juridique constante pour protéger le patrimoine du bailleur tout en respectant les droits du locataire. En confiant cette mission aux équipes de CENTURY 21 Immoside, vous avez la certitude que les loyers de vos biens sont calculés avec exactitude selon les arrêtés en vigueur, et que la rédaction de vos contrats intègre toutes les subtilités légales de 2026.
Un dispositif bientôt pérennisé ou abandonné
L’encadrement des loyers parisiens, initialement instaurée par la loi ELAN de 2018, est, depuis ses débuts, une expérimentation. Prolongée par la loi 3DS (loi Différenciation, Décentralisation, Déconcentration et Simplification promulguée en février 2022), cette phase de test s’achève officiellement en novembre 2026.
Dans les semaines à venir, le Parlement va examiner le rapport d’évaluation du dispositif pour décider de son sort définitif : pérennisation dans le droit commun, ajustement des règles de complément de loyer, ou abandon pur et simple. En attendant l’issue de ce débat législatif majeur pour le marché parisien, les plafonds estivaux restent strictement applicables. Les experts de CENTURY 21 Immoside suivent ces discussions parlementaires en temps réel pour ajuster votre stratégie locative dès que la décision finale sera actée.
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