Transformer des bureaux en logements en copropriété : une nouvelle loi change la donne
Un levier stratégique face à la vacance tertiaire et à la crise du logement
Transformer des bureaux vacants en logements est une solution urbaine de plus en plus envisagée pour répondre à deux urgences :
- d’un côté, la vacance croissante des surfaces tertiaires, notamment en zones tendues
- de l’autre, une demande de logements non satisfaite, surtout dans les grandes métropoles.
Cette reconversion permet de réutiliser l’existant sans artificialiser de nouveaux sols, et de revaloriser des immeubles anciens devenus obsolètes pour le travail mais viables pour l’habitation.
Nouvelle loi de juin 2025 : les règles de vote en copropriété assouplies
Jusqu’ici, dans un immeuble en copropriété, transformer un bureau en logement était un parcours semé d’embûches, surtout lorsque cette opération allait à l’encontre de la « destination de l’immeuble » inscrite dans le règlement de copropriété. Elle nécessitait alors l’unanimité des copropriétaires (article 26 de la loi de 1965), un seuil rarement atteint.
👉 Depuis la loi n° 2025‑541 du 16 juin 2025, le cadre juridique est allégé pour certaines situations :
- Lorsqu’un local non commercial (bureau, atelier, réserve, etc.) est transformé en logement et que cette transformation est jugée contraire à la destination de l’immeuble, cette opération peut désormais être votée à la majorité simple (article 24) de l’assemblée générale.
- La modification de la répartition des charges de copropriété liée à ce changement peut aussi être votée à cette même majorité.
Attention : ces nouvelles règles ne s’appliquent pas aux locaux commerciaux (boutiques, professions libérales avec clientèle, etc.), qui restent soumis aux règles classiques de majorité renforcée.
Entrée en vigueur immédiate
La loi est entrée en vigueur dès sa promulgation, le 17 juin 2025, et s’applique à toutes les copropriétés en France, sans distinction géographique.
Ce que cela change concrètement
Pour les copropriétaires et investisseurs, cette réforme :
- simplifie les projets de reconversion dans les immeubles mixtes
- permet de valoriser des surfaces inutilisées en créant du logement
- facilite les démarches juridiques lors des assemblées générales
- ouvre des perspectives dans des quartiers anciennement tertiaires.
Mais elle ne supprime pas la nécessité :
- de respecter les règlements de copropriété
- de vérifier le zonage et la destination dans le PLU
- facilite les démarches juridiques lors des assemblées générales
- de faire valider tout changement d’usage par la mairie le cas échéant.
À Paris, cette loi trouve un terrain d’application immédiat :
- Près de 4 millions de m² de bureaux vacants en Île-de-France début 2025
- De nombreux immeubles anciens avec des bureaux inoccupés, souvent en copropriété
- Une crise du logement aiguë, avec une forte pression sur le parc locatif
- Un PLU bioclimatique qui favorise la densification raisonnée et la réutilisation des bâtiments existants
- Une volonté municipale de rééquilibrer les usages dans certains quartiers trop tertiaires (ex. centre et ouest parisiens).
Les professionnels et syndics y voient une opportunité de restructuration patrimoniale — d’autant plus pertinente avec la montée des exigences énergétiques sur les bâtiments résidentiels comme tertiaires.
La loi du 16 juin 2025 constitue une avancée concrète pour faciliter la transformation de bureaux en logements dans les copropriétés, en abaissant les seuils de vote là où le cadre réglementaire bloquait les projets.
Paris, avec son excès de surfaces tertiaires et son besoin de logements, est en première ligne pour profiter de cette réforme. Pour les copropriétaires comme pour les investisseurs, le moment est venu d’envisager sérieusement ces conversions — avec un cadre juridique enfin assoupli.
